«Закон о сносе типовых домов» — к чему надо быть готовым?

29 июня 2022 года парламент Санкт-Петербурга принял Закон о комплексном развитии территорий. Он позволят сносить типовые советские дома, выселяя их жителей в городские предместья и не гарантируя им сохранение метража квартир и количества комнат. Новый закон взорвал город, и мы кратко расскажем, что известно о нем на сей день.

Почему был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ)? 

30 декабря 2020 года Государственной Думой был принят Федеральный закон N 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – ФЗ).

Вслед за ним должны были последовать соответствующие региональные законы. И отклонив множество поправок, защищавших жилищные права граждан, депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга 29 июня 2022 года приняли Закон N 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» (далее – Закон СПб).

Что насторожило горожан в этих документах?

В прописанных целях ФЗ интересы граждан даже не упомянуты. Речь идет только об эффективности использования территорий и создании условий для привлечения внебюджетных средств. (п. 22 ст. 1 ФЗ касаемо ст. 64 гл...10 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее — ГК РФ)). А в Законе СПб не прописано предоставление людям нового жилья в пределах своего района, и не гарантировано право собственников на получение квартир с прежним метражом и количеством комнат.

Таким образом, официально закон был принят ради улучшения облика Санкт-Петербурга, развития его инфраструктуры и жилищных условий горожан. А фактически — для выгодных условий инвесторам, желающим строить «на готовеньком». Ведь новые квартиры в обжитой части города можно продать гораздо дороже, чем «в полях».

Какие дома могут попасть в программу КРТ? 

Критерием включения в программу не аварийных зданий является «строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957 — 1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа „хрущевки“ панельные)». (ст. 2 Закона СПб касаемо п.3 ст. 14_3 Закона Санкт-Петербурга от 28 октября 2009 года N 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» ( далее — ГД СПб)).  

То есть, под действие закона попадает вся типовая застройка указанного периода, включая даже девятиэтажные панельки. Можно предположить, что более всего уязвимы пятиэтажные дома серии ГИ, те, что без балконов и с двумя квартирами на этаже — их расселение обойдется застройщику дешевле всего. Но ему может приглянуться и другой квартал, а город пойдет навстречу. Ведь ветхость зданий не играет роли, и даже новый капремонт не защитит их от сноса.

Как узнать, что дом попал в программу КРТ?

Поскольку решение о включении квартала в программу КРТ принимает правительство города (п. 8 ст. 2 Закона СПб), оно должно быть опубликовано на официальном портале Администрации Санкт-Петербурга. Однако в каком разделе оно появится, закон не уточняет.

Куда застройщик будет переселять людей? 

Так как закон региональный, новое жилье должно быть предоставлено в границах Санкт-Петербурга. Других ограничений нет, так как поправка о предоставлении жилья в пределах своего района петербургским ЗАкСом была отклонена в связи с отрицательным отзывом представителя губернатора. Таким образом, горожанам могут предложить необжитые окраины, без школ, транспорта и с пробками на дорогах. Застройщик может возвести дом, выкупить у кого-то из коллег квартиры, либо «убить двух зайцев», переселив вас в свое же жилье с зависшими продажами.

Увеличится ли размер жилплощади? 

Самыми незащищенными оказались собственники квартир. Федеральный закон позволяет региональному законодателю сохранить за ними право на получение равнозначного жилья – то есть, квартиры том же городском округе с прежним жилым метражом, количеством комнат и даже большей общей площадью. (ст. 7 ФЗ касаемо п. 7 ст. 32.1 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее — ЖК РФ)). Однако петербургский законодатель такой возможностью не воспользовался.

Поэтому в нашем городе собственникам возместят рыночную стоимость их квартир по ценам за день до принятия решения о КРТ. (ст. 7 ФЗ касаемо п. 3 ст. 32.1 ЖК РФ). В нее, кроме стоимости квартиры, входит доля от стоимости общего имущества дома и его земельного участка, а также, если надо — компенсация стоимости временного проживания до покупки новой квартиры, затраты на переезд, оформление документов и, если вы сдавали жилье в аренду, — упущенная выгода. (п.7 ст. 32 ЖК РФ).

Новое жилье предоставляется собственникам исходя из стоимости его бывшей квартиры. (ст. 7 ФЗ касаемо п. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Здесь пугает, что эта стоимость на момент оценки может оказаться гораздо ниже, чем сейчас, из-за планируемого сноса. Есть и другой риск — если реализация проекта КРТ затянется на несколько лет, а цены на недвижимость вырастут, стоимость квартиры так и останется «замороженной».

По закону СПб, собственникам гарантируется лишь возможность приобрести за доплату жилье большей площади, чем предоставленное. (ст.1 Закона СПб касаемо ст. 17_4 Закона Санкт-Петербурга от 26 апреля 2006 года N 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга», (далее — ЖЗ СПб). Для этого можно использовать субсидии, материнский капитал, соцвыплаты и т.д. (ст. 7 ФЗ касаемо п. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).

Нанимателям жилья повезло больше — им должна быть предоставлена квартира не меньшего общего и жилого метража с тем же количеством комнат (ст. 7 ФЗ касаемо п.6 ст. 32.1 ЖК РФ).

Что ждет очередников?

Собственникам и нанимателям, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, во внеочередном порядке должна быть предоставлена квартира с городской нормой площади на человека. (ст. 1 Закона СПб касаемо п. 2 ст. 17_3 ЖЗ СПб).

Будут ли расселены коммуналки?

И нанимателям, и собственникам взамен комнаты в коммуналке может быть предоставлена отдельная квартира в том случае, если это требование будет прописано в решении о КРТ вашего квартала. Никаких четких гарантий закон Санкт-Петербурга не дает. (ст. 1 Закона СПб касаемо п. 2 ст. 17_3 ЖЗ СПб).

Можно ли взять компенсацию деньгами? 

Для этого нужно заключить с застройщиком договор купли-продажи. (ст. 7 ФЗ касаемо п. 10 ст. 32.1 ЖК РФ). При этом, если у вас нет другого жилья, вам дадут возможность в течение полугода пользоваться своей прежней квартирой. (ст. 7 ФЗ касаемо п.5 ст. 32.1 ЖК РФ).

Но имейте в виду — сумма компенсации также будет рассчитываться по рыночной стоимости вашей квартиры на момент принятия решения о КРТ (см. выше) И, конечно, возникнут проблемы, если в квартире прописаны люди с инвалидностью или дети. (ст. 7 ФЗ касаемо п.21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Как быть, если ваша квартира в ипотеке?

Государственная регистрация ипотеки автоматически переходит на предоставленное вам равнозначное или иное жилье, о чем залогодержателя уведомляют в электронном виде. (ст. 13 ФЗ касаемо п. ч. 4.4 ст. 53 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ ). То есть, за новую квартиру вы будете платить по той же финансовой схеме, что и за старую.

Будут ли спрашивать мнение жителей? 

Жители дома должны подтвердить голосованием свою готовность участвовать в программе КРТ. Для этого нужно провести внеочередное общее собрание собственников в течение 90 дней со дня официальной публикации проекта решения о включении дома в программу. (ст. 2 Закона СПб касаемо ст. 14_5 ГД СПб).

Будет ли известно до голосования, какое жилье предложат?

Нет, вы голосуете за «кота в мешке». Сперва город выбирает квартал для реализации программы КРТ, потом жители голосуют за участие в ней, и если они согласны, то город заключает договор с застройщиком. И застройщик, занимаясь планировкой территории и проектами новых домов, параллельно устраивает ваше переселение. (ст. 1 ФЗ касаемо п. 6 ст. 66 гл. 10 ГК РФ).

Кто созывает собрание и как узнать о нем?

Жилищный кодекс позволяет инициировать внеочередное собрание любому собственнику. (п.2 ч.1 ст. 45 ЖК РФ). Однако в Федеральном законе прописана возможность его созыва по инициативе уполномоченного органа государственной власти, либо юридического лица, занимающегося проектом КРТ, то есть – застройщика.(ст. 7 ФЗ касаемо ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

За 10 дней до собрания информация о нем должна быть опубликована на сайте ГИС ЖКХ. Если дом не подключен к ней, то ее отправляют заказным письмом, либо размещают в общедоступном месте. (п. 4 ч. ст. 45 ЖК РФ). Поэтому чтобы не пропустить собрание, жильцам следует заранее обратиться в управляющую компанию, и узнать, подключен ли их дом к системе ГИС ЖКХ.

Как должно проходить голосование?

Собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. В собрании могут принять участие и наниматели — в вопросе об участии в программе КРТ они являются представителями собственника квартиры, то есть города. (ст. 7 ФЗ касаемо п. 3.2 ст. 45 ЖК РФ). Здесь важно, чтобы собрание проходило только по вопросу КРТ, так как при рассмотрении иных вопросов за нанимателей голосует город.

Решение собрания должно приниматься по двум вопросам: за включение дома в программу КРТ и за исключение из нее. Чтобы дом вошел в программу, нужно набрать не менее 2/3 голосов собственников. А для исключения дома потребуется не менее 1/3 голосов. (ст. 7 ФЗ касаемо п. 1.3 ст. 46 ЖК РФ).

Не исключено, что, набрав ровно 1/3 голосов против расселения, вы столкнетесь с аналогичным документом от застройщика, где 2/3 собственников проголосовали «за». Поэтому чем больше голосов вы соберете, тем лучше.

И важно помнить, что речь идет не о голосах участников собрания, а о позиции всех собственников, в том числе и отсутствующих. «Вес» голоса собственника зависит от принадлежащего ему метража. Поэтому если квартира в долевой собственности у нескольких членов семьи, проголосовать нужно всем.

Что будет если собрание не состоялось?

Если в течении 90 дней не удалось провести голосование, дом включается в программу автоматически. (ст. 1 ФЗ касаемо п. 5 ст. 67 гл. 10 ГК РФ).

Не подделают ли голоса? 

Это, конечно, криминальный вариант, но забывать о нем нельзя. Ведь подобное часто происходит при смене управляющих компаний. И доказывать в суде, что собрания не было и вы ничего не подписывали, приходится долго и не всегда успешно. Здесь предпочтительнее система ГИС ЖКХ, где голосование идет через портал Госуслуг. Однако не все собственники, особенно пожилые, зарегистрированы на нем.

Отменят ли взносы на капремонт?

Взносы отменят лишь с начала того года, на который намечен снос дома. Все ранее собранные средства пойдут на реализацию проекта КРТ. (ст. 7 ФЗ касаемо ч 2.2 ст. 169 ЖК РФ). Если ваши взносы лежат на специальном счету, он будет передан новому собственнику дома – городу или застройщику. (ст. 4 Закона СПб касаемо п. 5_1 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 4 декабря 2013 года N 690-120 «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» ).

Могут ли выселить принудительно? 

Да, если ваш дом по результатам голосования, или «по умолчанию» вошел в программу. И если вы не хотите уезжать, то закон о защите собственности вам не поможет — вас выселят через суд. (статья 7 ФЗ касаемо п.14 ст. 32.1 ЖК РФ).

Попадет ли в программу квартал реновации? 

Этот квартал уже арендован застройщиком. Теоретически он может попытаться расторгнуть договор и заключить другой, по новому закону о КРТ, то есть, на более выгодных для себя условиях.

Жителям новых домов в кварталах КРТ можно расслабиться? 

Если вас не смущает стройка под окнами, появление рядом с вашим домом высотных зданий, проблемы с парковкой, нехватка мест в детских учреждениях и очереди поликлиниках – то можете не волноваться.

Что сейчас делать тем, кто не хочет переезжать?

Важно понимать, что речь идет об очень прибыльном и мощно лоббируемом строительном бизнесе. Поэтому не стоит ждать, когда ваш дом или квартал попадет в программу КРТ. Самое лучшее — заранее познакомиться с соседями, проинформировать их о новом законе, узнать их мнение, завести группу в соцсетях, обменяться телефонами. А если ваши соседи сдают квартиры, наладить связь с ними через съемщиков.

Также можно запросить в управляющей компании реестр собственников, куда включены сведения о метраже квартир и контактные данные их хозяев. Так будет легче провести собрание с нужным числом голосов. Не помешает наладить общение и с жителями соседних типовых домов. Новый закон – хороший повод, чтобы объединить людей!    

В законах о КРТ еще много неясного, и муниципалитет № 72 уже направил обращения Губернатору и Председателю Законодательного Собрания Санкт-Петербурга для уточнения возникших вопросов. И в дальнейшем муниципалитет будет знакомить жителей со всей актуальной информацией.

Ольга Ясененко.